Xây nhà phần thô là một trong những phương pháp xây dựng nhà ở được nhiều người lựa chọn hiện nay. Đây là phương pháp giúp tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng, đồng thời vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu chi tiết về xây nhà phần thô, lợi ích, xu hướng và những câu hỏi thường gặp để giúp bạn có quyết định chính xác.
1. Khái niệm xây nhà phần thô là gì?
Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công quan trọng trong quá trình xây dựng nhà ở, tập trung vào việc hoàn thiện kết cấu khung xương chính của công trình. Các hạng mục thường bao gồm:
Phần móng và kết cấu chịu lực: móng, cột, dầm, sàn.
Hệ thống tường, cầu thang và các khu vực ngăn chia không gian.
Hệ thống mái (nếu có).
Điện, nước âm tường cơ bản để đảm bảo cho giai đoạn hoàn thiện sau này.
Xây nhà phần thô không bao gồm: lát gạch, trát tường mịn, sơn nước, lắp cửa, thiết bị điện – nước, trần thạch cao, tủ bếp, nội thất…
Khách hàng khi chọn xây dựng phần thô thường sẽ:
Thuê nhà thầu chuyên nghiệp để thi công khung nhà.
Tự lựa chọn, giám sát hoặc thuê đơn vị khác để hoàn thiện nội – ngoại thất.
Chủ động điều chỉnh phong cách thiết kế, vật liệu hoàn thiện theo nhu cầu, gu thẩm mỹ và tài chính.
2. Nhu cầu xây nhà phần thô hiện nay
Theo khảo sát thị trường xây dựng 2024 – 2025, có tới 65 – 70% hộ gia đình ở đô thị lựa chọn xây dựng phần thô thay vì trọn gói. Nguyên nhân xuất phát từ các nhu cầu chính sau:
2.1. Tiết kiệm chi phí đầu tư
Rẻ hơn khoảng 30 – 40% so với xây trọn gói.
Gia chủ có thể phân bổ ngân sách, ưu tiên phần kết cấu trước, hoàn thiện nội thất dần theo điều kiện tài chính.
2.2. Tự do trong thiết kế và hoàn thiện
Chủ động lựa chọn gạch ốp lát, sơn, cửa, nội thất…
Dễ dàng thay đổi phong cách (hiện đại, tân cổ điển, tối giản…) ở giai đoạn hoàn thiện.
2.3. Đảm bảo chất lượng phần kết cấu
Khung xương do đơn vị chuyên nghiệp đảm nhận.
Móng, cột, dầm chắc chắn, tăng tuổi thọ công trình.
2.4. Kiểm soát tiến độ và vật tư
Quản lý nguồn vật tư như sắt, thép, xi măng, gạch.
Hạn chế tình trạng “rút ruột công trình”.
Chủ nhà có thể trực tiếp giám sát tiến độ.
3. Lợi ích của việc xây nhà phần thô
Tiết kiệm chi phí: tập trung vào kết cấu chính, giảm bớt chi phí hoàn thiện.
Tăng tính linh hoạt: có thể hoàn thiện dần theo tài chính.
Kiểm soát chất lượng: giám sát trực tiếp, kiểm tra kết cấu.
Tăng giá trị tài sản: khi hoàn thiện có thể bán lại với giá cao hơn.
Thiết kế linh hoạt: dễ thay đổi phong cách trong quá trình hoàn thiện.
Giảm thiểu rủi ro: hạn chế phát sinh lỗi ở giai đoạn sau.
Thân thiện môi trường: dễ tích hợp vật liệu bền vững, tiết kiệm năng lượng.
Giảm thời gian hoàn thiện: tiến hành theo từng giai đoạn mà không làm gián đoạn sinh hoạt lâu dài.
4. Ưu và nhược điểm khi xây nhà phần thô
Ưu điểm
Giảm chi phí ban đầu.
Chủ động lựa chọn, kiểm soát vật liệu.
Linh hoạt trong phân chia chi phí theo từng giai đoạn.
Nhược điểm
Tốn thời gian, công sức quản lý.
Gia chủ thiếu kinh nghiệm dễ gặp khó khăn khi làm việc với thợ hoàn thiện.
Chất lượng công trình có thể ảnh hưởng nếu phối hợp không đồng bộ.
5. Các hạng mục thi công xây nhà phần thô
Phần thô gồm hai phần chính: móng và khung kết cấu.
5.1. Phần móng
Khảo sát địa chất, chọn loại móng (đơn, băng, cọc, bè).
Đào hố móng, làm phẳng và đầm nền.
Đặt thép móng, lắp cốp pha.
Đổ và bảo dưỡng bê tông móng.
Xây tường móng, dầm móng.
5.2. Phần khung kết cấu
Lắp dựng và đổ cột bê tông.
Thi công dầm, sàn, đổ bê tông.
Xây tường bao, tường ngăn.
Thi công cầu thang.
Lắp ghép cốp pha mái và đổ bê tông mái.
Lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường.
Trát tường thô, kiểm tra chống thấm.
6. Xu hướng xây nhà phần thô năm 2025
Chọn nhà thầu chuyên phần thô: hợp đồng rõ ràng, cam kết bảo hành kết cấu.
Ưu tiên vật liệu bền, thân thiện môi trường: gạch không nung, thép chống gỉ, xi măng xanh.
Thiết kế hiện đại – tối giản: nhiều cửa sổ, giếng trời, tận dụng ánh sáng tự nhiên.
Dự toán chi phí minh bạch: báo giá chi tiết theo từng hạng mục.
Tối ưu tiến độ: áp dụng công nghệ mới (cốp pha nhựa, bê tông đúc sẵn…).
7. Những yếu tố khách hàng quan tâm
Giá cả: 3.200.000 – 3.800.000 VNĐ/m².
Uy tín nhà thầu: kinh nghiệm, công trình thực tế.
Chất lượng vật tư: thép Việt Nhật, xi măng Holcim, gạch tiêu chuẩn.
Tiến độ: bàn giao đúng thời hạn.
Bảo hành: từ 1 – 5 năm cho kết cấu.
8. Lập kế hoạch và chuẩn bị xây nhà phần thô
Kế hoạch tổng thể: diện tích, số tầng, vị trí, hướng nhà.
Chọn kiến trúc sư, nhà thầu: có kinh nghiệm, uy tín.
Thiết kế phần thô: đảm bảo an toàn, kết cấu bền vững.
Kế hoạch hoàn thiện: điện, nước, sơn, gạch…
Quản lý tiến độ, chi phí: giám sát chặt chẽ.
Chuẩn bị mặt bằng, vật liệu, thiết bị, an toàn lao động.
9. Ví dụ thực tế
Dự án: Nhà phố 3 tầng, diện tích 80m² tại TP.HCM.
Chi phí xây thô: 950 triệu VNĐ.
Thời gian: 3,5 tháng.
Ưu điểm: khung nhà chắc chắn, sau đó gia chủ hoàn thiện nội thất phong cách Scandinavian, tiết kiệm gần 200 triệu so với gói trọn gói.
Báo giá xây dựng phần thô mới nhất – tháng 09/2025
Giá xây nhà phần thô năm 2025 tại Việt Nam dao động từ 3.300.000 VNĐ/m² – 4.000.000 VNĐ/m² đối với gói tiêu chuẩn. Với những công trình đặc biệt hoặc sử dụng vật liệu cao cấp, mức giá có thể cao hơn. Chi phí cụ thể sẽ phụ thuộc vào loại hình công trình (nhà phố, biệt thự, nhà xưởng), quy mô, vị trí xây dựng và chất lượng vật liệu được lựa chọn.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô
Loại hình công trình: Nhà phố, biệt thự, nhà xưởng có yêu cầu kỹ thuật và vật liệu khác nhau, dẫn đến chênh lệch chi phí.
Quy mô và diện tích: Công trình có diện tích càng lớn, đơn giá có thể được tối ưu hơn so với công trình nhỏ lẻ.
Vật liệu xây dựng: Lựa chọn vật liệu tiêu chuẩn hay cao cấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí.
Vị trí địa lý: Ở các thành phố lớn như TP.HCM, chi phí nhân công và vận chuyển thường cao hơn so với tỉnh thành khác.
Thiết kế công trình: Các thiết kế phức tạp, có nhiều chi tiết trang trí như phù điêu, phào chỉ, phong cách cổ điển… thường phát sinh thêm chi phí.
Cách tính chi phí xây dựng phần thô
Công thức tham khảo:
Tổng chi phí = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá phần thô
Ví dụ: Với diện tích sàn 100m² và đơn giá phần thô là 3.500.000 VNĐ/m², tổng chi phí dự kiến là 350.000.000 VNĐ.
10. Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô
1. Xây nhà phần thô có đảm bảo chất lượng không?
→ Có, nếu chọn nhà thầu uy tín.
2. Nên chọn xây phần thô hay trọn gói?
→ Xây phần thô phù hợp khi muốn tiết kiệm chi phí, chủ động thiết kế.
3. Giá xây phần thô tính thế nào?
→ Theo m² sàn, 3,2 – 3,8 triệu VNĐ/m².
4. Có cần bản vẽ thiết kế không?
→ Có, để đảm bảo đúng kết cấu, tránh sai sót.
5. Bảo hành phần thô bao lâu?
→ 1 – 5 năm tùy nhà thầu.
Kết luận
Xây nhà phần thô ngày càng được nhiều gia đình lựa chọn bởi tính linh hoạt, tiết kiệm và đảm bảo kết cấu bền vững. Xu hướng hiện nay tập trung vào việc chọn nhà thầu uy tín, minh bạch chi phí, sử dụng vật liệu bền vững và tối ưu tiến độ.
Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng, hãy cân nhắc kỹ nhu cầu và ngân sách để lựa chọn giải pháp phù hợp, vừa đảm bảo độ chắc chắn, vừa thể hiện được phong cách riêng.
